5 routines de millionnaires immobiliers pour propulser tes résultats
LDL #16 - Définir et hiérarchiser les tâches pour maximiser son efficacité au quotidien
Salut, c'est Thibaut !
Je te souhaite la bienvenue pour l’édition LDL #16 - Définir et hiérarchiser les tâches pour maximiser l'efficacité au quotidien.
À 23 ans, ma routine était un désastre total :
• Scroller sans fin pendant des heures les portails d'annonces
• Chercher sans cibler, en espérant tomber sur la "pépite"
• Lire les actualités macro-économiques sans but précis
• Demander l'avis à tout le monde et débattre
• Suivre les modes sans avoir de vision
• Établir des budgets irréalistes
Chaque matin, je me retrouvais noyé sous une avalanche de tâches inefficaces sans direction claire.
Malgré des heures de travail acharné, j'avais l'impression de piétiner.
Alors, un jour, j'ai changé mon approche.
J'ai pris un engagement envers moi-même : me concentrer sur des tâches clés, et suivre une routine de pro en m’inspirant des immopreneurs d’élite que j’ai eu la chance de rencontrer.
Dans cette newsletter, je te présente les 5 routines que j’ai mises en place.
C’est parti !
Au programme de cette newsletter :
Suivre les projets d’infrastructure pour identifier les zones prometteuses
Configurer les outils de veille pour repérer rapidement les bonnes affaires
Visiter et proposer des offres actives, même sous le prix du marché
Devenir un expert local et tout connaître sur sa zone de chalandise
Interagir avec des immopreneurs experts pour enrichir mes stratégies
Tisser des liens étroits avec les agents immobiliers pour être informé en premier des nouvelles opportunités en "off-market"
Conclusion
Avant de passer à la lecture, tu peux :
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1. Suivre les projets d’infrastructure pour identifier les zones prometteuses
On entend souvent dire que l'emplacement est roi en immobilier. Mais ce qui est encore plus crucial, c'est de savoir anticiper le potentiel d’une zone de chalandise.
C’est comme ça que l’on peut espérant voir son patrimoine s’apprécier dans le temps et faire levier.
Prenons un exemple concret : Voici comment le Grand Paris Express a transformé mon investissement en résidence principale à Sèvres.
Il y a 5 ans, j'ai acheté ma résidence principale à Sèvres avec ma copine, un 76m² pour 240 000 €.
Pourquoi j’ai choisi Sèvres ?
La ligne 9 du tramway allait être prolongée sous la seine, reliant Pont de Sèvres à Sèvres.
La ligne 15 du tramway va relier Pont de Sèvres à La Défense en moins de 20 minutes et Pont de Sèvres à Orly en moins de 30 minutes.
Un projet de monument phare était en construction : La Citré Musicale. Crois-moi, les monuments ça boost aussi les prix !
Un gros projet de rénovation de la gare du Pont de Sèvres était en cours pour moderniser tous les alentours.
Le prix au M2 était hyperraisonnable pour une ville aux portes de paris qui plus est dans l’Ouest parisien.
C’était à mi-chemin de notre lieu de travail à tous les deux, donc idéal.
Nous avons une vue sur la forêt de Meudon et pour moi que vient de la campagne, la forêt c’est important pour se sentir bien et être créatif.
Voici la carte des transports du futur Grand Paris Express :
Résultat : Mon appartement vaut aujourd’hui presque 350 000 soit +110 000€ en 5 ans.
Ces projets d’infrastructures n'étaient pas des rumeurs, mais des plans concrets qui étaient actés et allaient changer la dynamique de la ville.
Mon conseil : si tu envisages de faire une acquisition que cela soit pour une résidence principale ou un investissement, recherche les futurs projets d'infrastructure dans ta zone cible.
Cela peut être un nouveau tramway, une ligne de métro, ou tout autre projet d'envergure.
Ces informations sont des mines d'or pour anticiper l'évolution des zones et dénicher les zones de gentrification. C’est-à-dire les zones qui vont attirer dans un futur proche de nombreux candidats à l’acquisition.
2. Configurer les outils de veille pour repérer rapidement les bonnes affaires
Dans l'univers de l'immobilier, l'information est reine. Savoir repérer une opportunité avant les autres, c'est l'assurance d'être en avance sur la concurrence.
Mais comment ? En utilisant des outils de veille conçus pour l'immobilier. Et là, je dois te parler de CasaPulse.
CasaPulse, c'est un peu comme votre assistant personnel dédié à l'immobilier.
Comment il fonctionne ? C’est simple, il s’agit d’une technologie de scraping de données qui scan toutes les annonces des portails immobiliers, et les classes selon des filtres.
Cela évite d’avoir à se connecter tous les jours sur tous les portails et de mettre des alertes ciblées selon des critères précis et de dédoublonner les annonces.
Imagine, tu recherches une maison dans un quartier spécifique. CasaPulse surveille pour toi les nouvelles annonces, analyse les tendances de prix, et t’alerte dès qu'une opportunité correspond à tes critères. C'est un gain de temps et l’assurance de ne pas manquer la perle rare.
Voici un exemple du dashboard de paramétrage :
Mon conseil : prends 5 minutes pour créer un compte sur CasaPulse. Configure tes critères de recherche : localisation, type de biens, budget...
Et laisse la magie opérer !
Tu seras surpris de la rapidité avec laquelle tu recevras des alertes correspondant exactement à ce que tu recherches.
3. Visiter et proposer des offres actives, même sous le prix du marché
En immobilier, être timide, ce n'est pas le top.
Si par exemple tu vises une rentabilité de 13% brute sur un immeuble de rapport et que le prix correspond à seulement 7%, il faut négocier.
L'audace en négociation peut être ton meilleur atout.
Alors, n'hésite pas à proposer jusqu'à 30% en dessous du prix demandé si cela te permet d’atteindre tes objectifs.
Ça te semble extrême ? Peut-être, mais c'est souvent dans les offres agressives que se cachent les meilleures affaires.
Un si le vendeur se braque car il n’apprécie pas, pas grave, passe rapidement à autre chose et chasse une autre affaire.
Exemple : On te propose un bien à 200 000 € mais pour atteindre tes 13% de rentabilité brute, tu as besoin de la négocier à 140 000 €.
Dans ce cas, plutôt que de laisser passer, tente une négociation et demande à l’agent de sonder le vendeur sur une offre à ce prix. Si l’agent te dit que le propriétaire peut accepter, alors dégaine ton offre rapidement.
Si ça ne passe pas, ce n'est pas grave. L'immobilier, c'est aussi savoir dire non.
Take it or Leave it
Mon conseil : N’hésite pas à rédiger des offres audacieuses. Cela montre aux agents immobiliers que tu es actif et que tu as du cash pour investir. C’est comme ça qu’ils te proposeront plus tard les bonnes affaires avant tout le monde en “off-market”.
4. Devenir un expert local et tout connaître sur sa zone de chalandise
Pour devenir un expert local et vraiment connaître ta zone de chalandise, il est essentiel de maintenir et d'organiser des rencontres régulières avec les agents immobiliers.
Un simple fichier Excel suffit.
En gardant une trace de tes interactions, tu peux assurer un suivi régulier et efficace, ce qui renforcera tes relations et ta connaissance du marché local.
Dans ton fichier Excel, note des éléments clés tels que le nom de l'agent, l'agence, les dates de tes derniers contacts téléphoniques et physiques, la zone de chalandise, le type de biens sur lesquels ils sont spécialisés, des notes importantes sur tes interactions, et les prochaines étapes à suivre.
Mon conseil : Télécharge le fichier suivi des Agents Immobiliers et commence à le remplir avec tes propres contacts d'agents immobiliers. Avoir une routine sérieuse et structurer va te permettre un jour ou l’autre d’obtenir de bons résultats.
5. Interagir avec des immopreneurs experts pour enrichir tes stratégies
L'un des meilleurs moyens d'apprendre et de t'enrichir est d’échanger avec tes pairs.
Ici, l’humilité est de mise. Si tu vois la concurrence comme un ennemi, tu ne pourras pas développer des partenariats win-win.
Les astuces ?
Beaucoup d'immopreneurs qui créent du contenu en ligne ont des groupes WhatsApp d'entraide. C'est un espace précieux où les conseils, les stratégies et les expériences sont partagés librement.
Veille sur les événements immobiliers via des plateformes comme Meetup et déplace-toi pour créer des liens authentiques et connecter avec les participants. Ce n’est pas sur le digital que l’on peut créer des relations fortes.
Entre en contact avec des immopreneurs fédérateurs qui organisent des dînées privées entre investisseurs ou deviens cet organisateur si personne n’est actif.
J’ai moi-même un groupe d’entraide WhatsApp ou je suis actif pour les Futurs Immopreneurs :
=> Pour rejoindre le groupe privé WhatsApp des Futurs Immopreneurs, clique ici.
Mon conseil : Regarde du côté des créateurs de contenu immobilier sur leur lien en bio Instagram ou Tiktok. Il renvoie souvent vers un linktree avec tous les services. Voici le mien par exemple : https://linktr.ee/thibauttrezieres
6. Tisser des liens étroits avec les agents immobiliers pour être informé en premier des nouvelles opportunités en "off-market"
Dans le monde de l’immobilier, les agents immobiliers sont confrontés à un dilemme économique : diffuser une annonce sur les portails coûte environ 200€ par mois.
Et en période de ralentissement, avec des ventes qui s'éternisent, les coûts grimpent rapidement !
J’en sais quelque chose car il y 10 ans, j’étais associé cofondateur d’Europe Habitat, un des premiers réseaux immobiliers que j’ai revendu à Artémis (financière Pinault).
Exemple : Un bien qui rapporterait 5000€ de commission à la vente mais reste en ligne pendant 10 mois coûtera 2000€ en frais de diffusion (200€/mois x 10 mois).
Cela réduit la commission nette à peine plus de 3000€.
Et ça, c’est sans compter les déplacements et le temps passé par l’agent immobilier en contact avec les prospects.
Dans le contexte actuel, il est financièrement plus judicieux pour les agences de ne pas diffuser un bien en ligne et de le proposer d'abord à leur réseau de contacts privilégiés en “off-market”. Cela permet de réduire les coûts de diffusion sur les portails d’annonces et d'accélérer la vente pour empocher la commission plus rapidement.
Pour toi, en tant qu'investisseur, cela signifie que les meilleures offres peuvent ne jamais apparaître sur les portails d’annonces en ligne.
Mon conseil : Contacte 3 agents par semaine et présente-toi en tant qu'investisseur sérieux, intéressé par les opportunités off-market. Explique clairement le type de bien que tu cibles. Cela pourrait ouvrir la porte à des offres exclusives et potentiellement très lucratives, bien avant qu'elles ne soient disponibles pour le grand public.
Moi, ce sont les terrains de plus de 700m2 et les maisons à rénover pour faire des Flips.
Conclusion
J’espère que cette édition t’a inspiré et donner des idées de routines concrètes pour développer ton patrimoine et atteindre tes objectifs financiers.
Saisir la différence entre une routine de débutant et une routine de pro peut transformer radicalement tes résultats.
Identifiez ce qui est essentiel pour atteindre tes objectifs financiers, liste 6 tâches prioritaires et concentre-toi dessus.
À la prochaine, pour encore plus d’astuces et de stratégies gagnantes !
Thibaut, Les Leviers de la Liberté
PS : Si tu es agent dans les Yvelines sur la zone proche Normandie, réponds à cet e-mail et prenons un café ;)