Le Guide ultime pour tout savoir sur la SCI
LDL #14 - L'atout indispensable pour les immopreneurs qui ont une stratégie patrimoniale.
Salut, c'est Thibaut !
Je te souhaite la bienvenue pour l’édition LDL #14 - L'atout indispensable pour les immopreneurs qui ont une stratégie patrimoniale.
Actuellement, je finalise le bilan de ma SCI, et c'est l'occasion parfaite pour te livrer mes retours d’expérience.
Il y a 5 ans, mon frère Clément et moi avons créé une SCI familiale pour créer 6 logements dans un corps de ferme des Yvelines.
Par la suite j’ai créé une deuxième structure pour acheter à Boulogne Billancourt 70m2 de bureaux avec l’associé de mon agence digital.
C’est grâce à la SCI que j’ai pu briser le plafond de verre des 35% d’endettement et que j’ai bâti en 8 ans un patrimoine de plus de 2 Millions d’Euros.
Dans cette édition, je te propose un voyage au cœur de la SCI, décortiquant son mécanisme, ses forces et ses faiblesses, avec en bonus, mes astuces pour optimiser tes opérations immobilières.
Alors, c'est parti pour un tour d'horizon sans langue de bois !
Au programme de cette newsletter :
Introduction à la SCI
Comment choisir parmi les 5 types de SCI ?
SCI : Quel régime fiscal choisir ?
La rédaction des statuts
La structure et l’immatriculation de la SCI
Quels sont les avantages de la SCI ?
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
Conclusion
Avant de passer à la lecture, tu peux :
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Introduction à la SCI
Figurant parmi les sociétés civiles de patrimoine, la SCI est régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil français. Elle peut se constituer dès l’instant où au moins deux personnes sont propriétaires du même bien immobilier. Elle est un moyen intéressant de gérer son patrimoine tout en profitant d’avantages fiscaux.
Une SCI est créée par des personnes qui désirent acquérir ensemble un bien immobilier ou gérer un bien existant, dans un objectif de partage des bénéfices (et des pertes).
Le nombre d’associés n’est pas limité par la loi. La SCI est représentée et gérée par un ou plusieurs gérants, désignés dans les statuts.
Comment choisir parmi les 5 types de SCI ?
Cette question se pose de manière évidente lorsque tu souhaites créer une SCI. Il existe en effet 5 types de SCI différentes. Tu dois choisir celle qui conviendra le plus à tes objectifs.
Voici une présentation rapide pour t’aider à choisir :
Le principe de la SCI familiale est d’attribuer un droit de propriété sur un même bien immobilier à plusieurs membres d’une même famille.
L’objectif est double :
> La transmission et la gestion d’un patrimoine immobilier dans le cercle familial > L’optimisation fiscale au moment de la succession des héritiersLe principe de la SCI de location est de permettre à plusieurs associés de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. L’objectif est d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens, en règle générale pour les louer. L’intérêt principal est de contourner les difficultés de l’indivision.
Opter pour une SCI d’attribution n’a d’intérêt que pour les personnes dont l’objectif est de créer une SCI afin de faire construire ou d’acquérir un ensemble immobilier pour le diviser entre associés. Une fois la division accomplie, la SCI se dissout.
Le principe de la SCI en jouissance partagée est de permettre à chaque associé de profiter de la jouissance du bien immobilier durant sa période d’occupation.
Cette période se décide en fonction de l’apport que chacun a injecté dans le capital. Plusieurs propriétaires usent et occupent donc le bien immobilier.
La SCI de construction vente est la seule qui permet une activité commerciale. Son unique objectif est de construire un bien immobilier pour le revendre. Cela s’apparente à de la promotion immobilière. En principe, la SCI est dissoute une fois la vente réalisée.
SCI : Quel régime fiscal choisir ?
Une SCI relève, par défaut, de l’impôt sur le revenu et des plus-values immobilières des particuliers. Il est néanmoins tout à fait possible d’opter pour l’imposition sur les sociétés (IS).
Ce choix s’opère au moment de la création de la SCI ou bien au cours de sa vie mais est irrévocable, ce qui signifie qu’une fois que tu as décidé de passer à l’IS, tu ne peux plus revenir en arrière et opter à nouveau pour l’IR.
Bien choisir le régime fiscal de sa SCI est donc primordial et c’est ce que nous allons creuser ensemble.
Quel régime fiscal choisir en fonction de ses besoins ?
IR à choisir si :
La SCI a pour ambition de revendre ses biens immobiliers
Si les baux sont uniquement à usage d’habitation
L’associé a eu recours à un emprunt personnel pour réaliser un apport à la SCI.
> Avantage : Les intérêts d’emprunt sont déductiblesLa SCI souhaite déduire des frais de ses loyers perçus.
> Avantage : En faisant cela, elle sera imposée sur ses bénéfices réels. L’associé déclarera ses revenus fonciers au titre du régime réel.S’il existe un déficit foncier.
> Avantage : Dans la limite de 10700 euros, chaque associé peut déduire fiscalement ce déficit, à concurrence de ses parts
IS à privilégier si :
La SCI a pour ambition de construire un patrimoine, sans volonté de revente des biens.
> Avantage : La SCI peut amortir le bien immobilier acquis. Cela lui permet de réduire son bénéfice imposable. Les frais d’acquisition sont déductiblesSi les baux sont à usage d’habitation, et ou professionnels et commerciaux
La SCI ne distribue aucun dividende mais conserve des réserves.
> Avantage : Seule la SCI est imposée dans ce cas. Les associés ne le seront pas.Le gérant associé bénéficie d’une rémunération conséquente.
> Avantage : La rémunération accordée au gérant associé peut se déduire du résultat de la SCI. L’avantage fiscal qui en résulte peut se montrer particulièrement important
La structure et l’immatriculation de la SCI
Constituer et immatriculer une SCI nécessite de réaliser plusieurs formalités, dans un certain ordre :
Ouvrir un compte bancaire professionnel
Libérer le capital social. C’est-à-dire réaliser un virement depuis son compte personnel vers le compte professionnel. Les associés y injectent le montant du capital social qu’ils ont défini.
Rédiger les statuts de la société via un avocat ou des plateformes en ligne.
(Coût : Environ 250€).Publier une annonce légale de constitution de société civile immobilière (SCI) dans un journal d'annonces légales (JAL). C’est obligatoire et cela doit intervenir dans un délai légal d'1 mois après la signature des statuts.
Il convient de déclarer la constitution de la SCI et de déposer la demande d’immatriculation au Greffe.
Quel capital social pour créer une SCI ?
Dans un premier temps, il faut définir le montant du capital social. La loi prévoit un montant minimum d’apports de 1 Euro. Les associés doivent donc verser au minimum cette somme.
En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales proportionnelles à leurs apports.
Une deuxième solution existe aussi, le capital variable. Elle offre plus de souplesse. Elle permet de modifier la répartition du capital social entre les associés, sans avoir à modifier les statuts. Un simple procès-verbal du gérant suffit.
Lors de la constitution du capital, les associés peuvent opter pour :
L’apport en numéraire : autrement dit des sommes d’argent
L’apport en nature : tous les autres types d’apports, autres que des sommes d’argent (autres biens immobiliers, voitures, temps passé etc…)
La rédaction des statuts
Les statues d’une SCI doivent contenir obligatoirement certaines dispositions prévues par la loi, et plus particulièrement par l’article 1835 du Code civil. Ce sont ces dispositions législatives qui définissent les règles de gouvernance au travers du ou des gérants nommés.
Les statuts doivent impérativement contenir les informations suivantes :
Le montant des apports de chaque associé
L’objet de la SCI
La dénomination sociale
L’adresse du siège social de la SCI
Le montant du capital social de départ
La durée de la société. Elle ne peut dépasser 99 ans
Les règles encadrant la nomination du ou des gérants
Les règles régissant l’organisation de la gérance
La publication légale de l’avis de constitution
Cette publication dans une presse d’annonces légales a lieu une fois que les statuts définitifs aient été signés et avant le dépôt du dossier au greffe.
Cet avis de constitution doit respecter un certain formalisme. Voici un exemple d’avis. Tu n’as plus qu’à le compéter et à l’envoyer. Tu reçois en retour un justificatif qu’il faudra joindre à votre dossier.
Avis de constitution
Aux termes d’un acte sous seing privé (ou acte notarié) en date du [date de l’acte], il a été constitué une société.
Forme : société civile immobilière (SCI)
Dénomination sociale : [dénomination sociale de la SCI]
Objet social : [description sommaire de l’objet social de la SCI]
Siège social : [Lieu du siège social de la SCI]
Durée : [nombre d’années] ans
Capital social : [montant du capital social en €] euros divisé en [nombre de parts sociales formant le capital de la SCI] parts sociales de [valeur nominale d’une part sociale] euros
Gérant : [Nom, Prénom et adresse du gérant de la SCI]
Co-gérant : [Nom, Prénom et adresse de l’éventuel co-gérant de SCI]
Associés tenus indéfiniment des dettes sociales : [Nom, Prénom et adresse de l’éventuel co-gérant de SCI]
Cessions de parts sociales : [les parts sociales sont librement cessibles au profit d’un Associé. Toute cession à un tiers de la société est soumise au préalable à agrément de la collectivité des Associés réunis en Assemblée Générale]
Immatriculation : RCS de [ville]
Pour avis,
Le gérant.
L’immatriculation par dépôt du dossier
L’immatriculation de la SCI s’effectue en déposant un dossier de constitution auprès du CFE (centre de formalités des entreprises) du ressort du siège social de votre société.
Pour savoir quel est le centre dont dépend votre entreprise, tu peux consulter la page dédiée sur le site de l’INSEE.
Le dossier que tu déposes auprès de ce CFE doit comprendre les éléments suivants :
Le formulaire MO à télécharger, complété et signé
Une copie des statuts de la SCI, datée et signée
Le PV de nomination du gérant de la SCI, daté et signé
Le justificatif de la parution dans un journal d’annonces légales de votre avis de constitution
Un document justifiant l’occupation des locaux pour votre entreprise
Pour le gérant, s’il s’agit d’une personne physique : une copie de la carte nationale d’identité ou du passeport + un extrait de casier judiciaire + une attestation de filiation
Pour le gérant, s’il s’agit d’une personne morale : un justificatif d’immatriculation datant de moins de 3 mois,
Pour les associés, s’ils ne sont pas gérants et qu’il s’agit de personnes physiques : un justificatif d’identité
Le justificatif de paiement des frais de greffe
Une attestation de filiation déclaration de non-condamnation
Source : MO Société Civile - Cerfa 13958*05
Quels sont les avantages de la SCI ?
Facilité de création avec une démarche simplifiée notamment par les plateformes en ligne qui permettent de tout faire en 2 heures.
Peu de frais grâce à des cabinets spécialisés qui proposent de tout gérer pour 60€/mois bilan compris.
La SCI ne rentre pas dans le taux d’endettement, elle permet à des particuliers qui sont au plafond de 35% de taux d’endettement de briser le plafond de verre.
Permet de faire levier via l’endettement et le principe de déficit foncier, ce qui peut optimiser la rentabilité des investissements immobiliers en utilisant des prêts pour financer une partie de l'achat et en réduisant les impôts grâce aux déficits générés par les coûts de propriété et de rénovation.
Si vous transférez les bénéfices de votre Société Civile Immobilière (SCI) à votre société holding, vous aurez très peu d'impôts à payer. Contrairement à une imposition de 15% sur les premiers 38 000 euros puis de 28% au-delà si vous décidez de verser des dividendes. Ainsi, vous conservez plus d'argent disponible pour réinvestir.
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
L’obligation de tenir une comptabilité et de faire un bilan annuel, ce qui peut représenter une charge de travail et créer une peur auprès des particuliers qui ne sont pas formés à la comptabilité d’une entreprise.
Une société civile immobilière (SCI) qui envisage de louer des biens aux particuliers ne paie pas de TVA et ne peut pas se faire rembourser la TVA sur ses achats.
Cette formalité administrative peut nécessiter le recours à un expert-comptable, ce qui peut faire exploser la facture.
La SCI ne permet pas de réaliser de façon répétée des opérations de construction revente, dans ce cas de figure il faudra opter pour le statut de marchand de biens.
L’accord des associés pour la revente de parts sociales à un tiers est souvent exigé, ce qui peut être source de blocages supplémentaires.
Conclusion
La SCI se distingue par sa facilité de création et sa gestion économique, accessible via des plateformes en ligne et des offres de cabinets spécialisés à coût réduit. Elle est également stratégique pour ceux cherchant à outrepasser les limites classiques des 35% d'endettement du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Grâce à l'effet de levier du déficit foncier et la possibilité de minimiser l'imposition en transférant les bénéfices à une société holding, la SCI se révèle être un instrument d'optimisation fiscale efficace. Cela permet une meilleure rentabilité des investissements immobiliers et une conservation des capitaux sans imposition pour de futurs projets.
La SCI, donc, n'est pas seulement une structure d'investissement, mais un véritable catalyseur pour l'expansion de ton patrimoine immobilier.
Pour toute question ou un accompagnement sur mesure, je suis là pour t'aider.
Lance-toi, ajuste ton état d'esprit vers l'abondance, et rejoins notre communauté pour échanger et progresser ensemble.
Thibaut.