En France, le rendement locatif s'effondre à un niveau historiquement bas.
LDL #18 - Comment sommes-nous passés 6-8% à un maigre 3-4% ?
Salut, c'est Thibaut !
Je te souhaite la bienvenue pour l’édition LDL #18 - Comment sommes-nous passés 6-8% à un maigre 3-4% ?
Aujourd'hui, je veux partager avec vous une réflexion cruciale sur le marché immobilier.
Je mets les pieds dans le plat : Durant les 3 prochaines années, vendre sera plus judicieux que louer. Oui, vous avez bien lu !
Regardons les faits : une étude récente de Jacques Friggit jette un pavé dans la mare. On assiste à une distorsion hallucinante entre les prix immobiliers et les loyers.
Les prix ? Ils ont presque doublé face aux revenus des ménages. Mais les loyers ? Une hausse dérisoire de seulement 10%. Inouï !
Conséquence directe : Le rendement locatif chute dramatiquement. On passe de 6-8% à un famélique 3-4%.
Pourquoi cette anomalie ?
La réponse est simple : notre marché immobilier est devenu une sorte de "bulle" déconnectée de la réalité économique des locataires.
C'est un signal d’alerte pour les investisseurs. L'époque où acheter pour louer était la stratégie reine touche à sa fin.
Ma conviction : Dans les 3 prochaines années, vendre deviendra une stratégie plus rentable que jamais. C’est le moment de réévaluer vos investissements et de penser à long terme.
Deux grands changements ont marqué les 20 dernières années :
• Les taux d'intérêt divisés par deux, passant de 5% à environ 2,5%.
• La dette immobilière des ménages a doublé par rapport à leurs revenus.
Les investisseurs, désillusionnés par les rendements faibles des obligations et traumatisés par les krachs boursiers de 2001 et 2008, se sont tournés massivement vers l'immobilier.
Résultat ? Un bond de plus de 50% de l'investissement locatif sur cette même période.
Et voilà comment l'immobilier locatif est devenu la star des investissements pour les Français.
Mais aujourd’hui, les immopreneurs font face à un dilemme :
Vendre pour encaisser la plus-value et investir ailleurs.
Privilégier des stratégies alternatives aux locations traditionnelles à long terme.
Plusieurs solutions émergent :
Investir à l’étranger où les rendements sont plus attractifs (Dubaï, Bali, États-unis, Portugal, Espagne etc…)
Changer l’affectation du bien pour booster le rendement (Location en meublé de tourisme, colocation etc…)
Innover pour valoriser l’existant (Love room, logements à thème, studios de podcast, lieux de stockage etc…)
Résultat : Le nombre d’annonces de logements à la location baisse fortement avec -30% en un an sur Paris.
Pourquoi ?
- Faute à l’encadrement des loyers.
- Faute aux locataires et squatteurs surprotégés.
- Faute à une fiscalité désavantageuse.
Face à ce contexte, j’ai pris une décision radicale.
L'immobilier locatif en France, c'est fini pour moi.
Pourquoi ? Parce qu’il est moins cher de construire un logement RE2020 pour le revendre ou le louer que de faire des achats/rénovations/locations.
C'est le constat auquel j'arrive souvent lorsque je pose les chiffres dans mes tableaux Excel.
Je pense que vraiment d’ici quelques années, même les logements classés D/E/F/G ne seront plus compétitifs et trouveront difficilement preneurs.
Je m'attends même à un -15% voire -30% de baisse sur les prix de ces logements.
C'est à cette condition que le marché sera rééquilibré.
La RE2020 c’est presque de l’autosuffisance énergétique. Il faut bien comprendre qu’elle est deux fois plus exigence que l’étiquette énergétique A.
On parle de logements à moins de 300€ de dépense d’énergie chaque année.
Et c’est pour ça que tout est remis en question et que les techniques du passé ne vont plus fonctionner.
Sauf si le prix des passoires thermiques baisse…
Un peu d’histoires, voici l’évolution de l’indice du prix des logements rapporté au revenu des ménages, calculé par Jacques Friggit.
On observe clairement une envolée depuis 2000 et la stabilité depuis 2008.
Ça fait peur ? Oui et non.
Personnellement, je ne pense pas que tous les biens seront logés à la même enseigne et je ne pense pas que le marché baissera autant.
Par contre, si :
Les tensions géopolitiques s’accentuent
Les prix de l’énergie continuent de monter
Les prix des matériaux continuent d’exploser
L’état continue de taper sur l’immobilier pour contrer l’inflation
Alors, on risque fort d’assister à la baisse de 15 à 30% sur le prix des passoires dont je vous parlais en début de newsletter.
Alors bien sûr il est impossible de prévoir l’avenir.
Mais cela paraît réaliste. En fait cela ne correspondrait qu’à un retour à la moyenne historique des rendements. L’immobilier rapporte historiquement plutôt du 5-6% par an.
Aux Etats-Unis, ils sont même à 10% actuellement…
Pour moi ça sera donc construction/revente de maisons individuelles et repositionnements/divisions en marchand de biens pour 2024.
À très vite.
Thibaut, Les Leviers de la Liberté
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